Il n’est pas toujours aisé de déterminer si les travaux effectués dans une habitation doivent être considérés comme des travaux ayant pour objet la transformation ou la rénovation d’un immeuble ancien, susceptibles de bénéficier du taux réduit de 6% ou comme des travaux ayant pour objet la construction d’un nouvel immeuble soumis au taux normal de 21%. Il s’agit d’une situation de fait qui doit être examinée au cas par cas.

L’administration fiscale considère que les travaux de transformation visent aussi bien la transformation extérieure ou intérieure d’un immeuble que son agrandissement par adjonction de pièces nouvelles et par extension de pièces existantes. Dans ce dernier cas, il faut toutefois que la superficie de la partie ancienne qui subsiste après l’exécution des travaux soit supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après la réalisation des travaux. Dans le cas contraire, il s’agit de travaux de construction soumis au taux de 21%.

Dans l’affaire portée par notre cabinet en collaboration avec Maître Françoise Baltus, devant le Tribunal de 1^re instance d’Arlon, la superficie de l’extension réalisée par le propriétaire du bâtiment était très légèrement supérieure (52%) à la moitié de la superficie totale après réalisation des travaux. L’administration fiscale soutenait dès lors que les travaux immobiliers ne pouvaient pas bénéficier du taux réduit de 6% pour ce seul et unique motif.

Le Tribunal rappelle que le critère de superficie utilisé par l’administration est raisonnable pour déterminer l’ampleur des travaux permettant de distinguer une simple transformation  de la construction d’un nouveau bâtiment. Il a en outre le mérite de fixer des bornes précises à l’action administrative, ce qui est une garantie de traitement égalitaire pour les contribuables et favorise la sécurité juridique.

Ce critère ne peut cependant être regardé comme une disposition à la valeur réglementaire imposant un seuil dont le franchissement, même limité comme en l’espèce (52%) entraînerait ipso facto l’impossibilité de qualifier de « transformation » les travaux réalisés sur un immeuble d’habitation.

Dans le cas d’espèce, il n’est pas contesté que la partie nouvelle ne peut fonctionner indépendamment de la partie ancienne mais complète cette dernière et forme donc avec elle un ensemble cohérent et complémentaire quant à leur utilisation [chaudière commune, compteurs d’eau et d’électricité communs, etc.]. L’ancienne partie du bâtiment a été entièrement conservée et celle-ci forme avec la nouvelle partie une entité unique.

Il résulte de ces circonstances que les nouveaux locaux n’ont pas d’identité propre et que les travaux ne sont pas de nature ou d’une ampleur telle, malgré le fait que la surface desdits locaux est légèrement supérieure à la moitié de la superficie totale du bâtiment, qu’il faudrait considérer qu’une nouvelle construction s’est substituée à celle existant préalablement. Il s’agit par conséquent de travaux de transformation soumis au taux de TVA de 6%.

La question du taux de TVA applicable aux travaux de rénovation fait régulièrement l’objet de litiges fiscaux, notamment en cas d’agrandissement du bâtiment par adjonction de pièces nouvelles et d’extension des pièces existantes.

Le Tribunal d’Arlon précise que le critère de superficie utilisé par l’administration fiscale, même s’il peut être considéré comme raisonnable, n’est nullement décisif. La question de savoir s’il s’agit d’une transformation ou d’une nouvelle construction est une question de fait qui doit s’apprécier au cas par cas.

Arlon 14/12/2016 (non publié)